Kehrwoche oder Hausmeisterservice? In den meisten Mehrfamilienhäusern kümmern sich heute meist nicht mehr die Bewohner selbst um Pflege und Reinigung, sondern ein Hausmeisterservice. Das kostet zwar Geld, die Arbeiten werden aber zuverlässig erledigt und die Bewohner müssen sich um nichts mehr kümmern.
Der Hausmeister führt die praktisch-technischen Arbeiten in einem Haus aus, beispielsweise Treppenreinigung, Gartenpflege oder Bedienung der Zentralheizungsanlage..
Sie können den Aufgabenkreis Ihres Hausmeisters nach den Anforderungen des jeweiligen Mietobjekts und Ihren persönlichen Bedürfnissen beschränken, aber auch erweitern. Berücksichtigen Sie nach Möglichkeit die Bedürfnisse Ihrer Mieter.
Das gehört zu den typischen Hausmeistertätigkeiten
Sind Ihre Mieter im Mietvertrag bereits verpflichtet, einzelne Arbeiten selbst zu übernehmen, dann achten Sie darauf, dass Sie diese Aufgaben nicht zusätzlich dem Hausmeister zuweisen.
Sie können Ihrem Hausmeister auch die eine oder andere Verwaltungsaufgabe übertragen. Beachten Sie allerdings, dass Sie die Vergütung für den Hausmeister immer nur insoweit auf Ihre Mieter umlegen können, als er typische Hausmeistertätigkeiten ausübt. Soweit er Aufgaben wahrnimmt, die zur Haus- und Wohnungsverwaltung zählen, ist die darauf entfallende Vergütung nicht umlagefähig.
Verwaltungstätigkeiten
Zu den Verwaltungsaufgaben, die mitunter zusätzlich auf einen Hausmeister übertragen werden, zählen die Aufgaben der nachfolgenden Übersicht.
Nach neuester Rechtssprechung (BGH 2008) ist es nicht mehr zulässig, einen Pauschalbetrag für den Hausmeister in Rechnung zu stellen. Der Vermieter ist nun verpflichtet, die ausgeführten Tätigkeiten in der Nebenkostenabrechnung einzeln aufzulisten. Nicht umlagefähige Nebenkosten dürfen nicht in die Berechnung einfließen.
Zu den Aufgaben eines Hausmeisters, die voll umlagefähig sind, gehören zum Beispiel:
Nicht in die Nebenkostenabrechnung miteinbezogen werden dürfen jedoch anfallende Kosten für folgende Tätigkeiten:
Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofes sind nur normale Hausmeistertätigkeiten umlagefähig, beispielsweise die oben genannten Reinigungs- und Gartenarbeiten. Alle Tätigkeiten, welche die Instandhaltung, die Instandsetzung, die Erneuerung oder Verwaltungsaufgaben betreffen, gehören nicht zur List der umlagefähigen Nebenkosten.
Erhält der Mieter eine Abrechnung, in der solche Kosten umgelegt werden sollen kann der Mieter Widerspruch gegen der Betriebskostenabrechnung einlegen.
Des Weiteren hat der Vermieter zu beachten, dass die Kosten für den Hausmeister dem Prinzip der Wirtschaftlichkeit gehorchen und ortsüblich sein müssen. Der Vermieter muss daher genau aufzeigen können, in welchem Umfang der Hausmeister welche Aufgaben erfüllt hat, die Nennung reiner Prozentsätze ist nicht gültig (z.B. 70% der Tätigkeiten bestanden aus Reinigungsarbeiten.
Die Hausmeisterkosten in der Nebenkostenabrechnung bestehen dabei aus dessen Vergütung (einschließlich der Sozialbeiträge) und anderweitiger geldwerter Leistungen (wie zum Beispiel Weihnachtsgeld oder Urlaubsgeld).
Steurbonus
Was umfasst der Steuerbonus? Zu den ansetzbaren Betriebskosten gehören die Ausgaben für den Hausmeister, die Gartenpflege, die Reinigung von Haus, Treppenhaus oder Dachrinnen. Außerdem die Kosten für den Winterdienst und für den Wärmeableser, die Wartung von Lift, Heizung oder Warmwassergeräten, die Ungezieferbekämpfung oder Schornsteinfegerarbeiten. Alles Kosten, die von Mietern bezahlt werden müssen und damit geltend gemacht werden können.
Was geht noch? Auch Handwerkerleistungen zur Renovierung, Modernisierung und Erhaltung der Wohnung können in die Steuererklärung gepackt werden. Absetzbar sind nur Zahlungen für die Arbeit, nicht fürs Material. Mieter können den Steuerbonus auch dann nutzen, wenn sie die Arbeiten an Wohnung oder Haus nicht selbst in Auftrag gegeben haben, sondern ihr Vermieter oder Hausverwalter.
Wie viel trägt der Fiskus mit? Ansetzbar sind 20 Prozent der Arbeitskosten in der „zweiten Miete“, maximal bis zu 1200 Euro im Jahr. Mieter können so ihre Steuerlast direkt drücken. Ein Beispiel: Fallen für ein Zehn-Parteien-Mietshaus 5000 Euro Kosten für die Treppenhausreinigung an – davon 800 Euro Sach- und 4200 Euro Personalkosten – wird jeder Haushalt bei der Nebenkostenabrechnung mit 420 Euro für den Lohn der Putzkraft zur Kasse gebeten. 20 Prozent davon sind steuerlich absetzbar: Macht allein für den Posten Treppenhausreinigung 84 Euro.